Zdědit byt, rodinný dům nebo pozemek může na první pohled znamenat významný finanční přínos. Jenže pokud se rozhodnete nemovitost prodat, můžete narazit na komplikace, o kterých jste možná ani nevěděli. Nevyřešené dědictví, neshody mezi příbuznými, chybějící dokumentace nebo nesprávně posouzené daňové povinnosti mohou celý prodej výrazně zkomplikovat.
Prodej zděděné nemovitosti se totiž v několika důležitých ohledech liší od běžného prodeje vlastního bytu či domu.
Připravili jsme proto praktického průvodce, který vám pomůže zorientovat se v nejdůležitějších pravidlech a vyhnout se zbytečným problémům.
1. Kdy můžete zděděnou nemovitost skutečně prodat?
Jednou z prvních otázek bývá, zda můžete začít prodávat ihned po úmrtí původního vlastníka.
Dědické právo vzniká smrtí zůstavitele, ale konkrétní nabytí nemovitosti a okruh dědiců musí být potvrzeny v dědickém řízení.
To obvykle probíhá prostřednictvím notáře, který jedná jako soudní komisař.
Nejbezpečnější je připravit samotný prodej až ve chvíli, kdy máte pravomocné rozhodnutí o dědictví a vyjasněný zápis vlastníků v katastru nemovitostí.
Přípravu ocenění, potřebné dokumentace nebo prodejní strategie však můžete řešit již dříve.
Náš tip: Před zveřejněním nabídky si ověřte, kdo bude oprávněn kupní smlouvu podepsat a zda nemovitost nepřipadla více dědicům.
2. Dědická daň neexistuje. Ale při prodeji můžete zaplatit jinou!
Dobrou zprávou je, že samotné nabytí dědictví je v České republice osvobozeno od daně z příjmů.
To však neznamená, že bude automaticky osvobozen také následný prodej zděděného bytu nebo domu.
Rozhodující je především splnění zákonných podmínek.
U nemovitostí nabytých do konce roku 2020 se zpravidla uplatňuje časový test přesahující pět let.
U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 se tento test prodloužil na více než deset let.
A právě u dědictví existuje důležitá výhoda.
Pokud nemovitost zdědíte po rodičích, prarodičích nebo manželovi či manželce, může se do časového testu započítat také doba, po kterou nemovitost vlastnil zesnulý.
Příklad: V roce 2026 zdědíte byt po otci, který jej vlastnil od roku 2008. Pokud jsou splněny ostatní zákonné podmínky, může být jeho následný prodej od daně z příjmů osvobozen.
Pozor však na dědictví po vzdálenějších příbuzných. Započtení doby vlastnictví zůstavitele se nevztahuje automaticky na každého příbuzného.
Existují také další možnosti osvobození, například při splnění podmínek skutečného bydliště nebo využití peněz na vlastní bytovou potřebu.
3. Nemovitost zdědilo více lidí. Co když jeden nechce prodat?
Tohle bývá jedna z nejkomplikovanějších situací.
Představte si, že tři sourozenci zdědí rodinný dům. Dva by jej rádi prodali a rozdělili si peníze. Třetí si však přeje nemovitost ponechat.
Co teď?
Pokud mají všichni tři spoluvlastnické podíly, nemohou dva z nich jednoduše prodat celý dům bez účasti třetího.
Pro dobrovolný převod celé nemovitosti je potřeba, aby s ním souhlasili všichni spoluvlastníci.
Každý spoluvlastník však může za zákonných podmínek nakládat se svým podílem.
V některých případech navíc existuje zákonné předkupní právo ostatních spoluvlastníků, zejména po omezenou dobu při vzniku spoluvlastnictví děděním.
Náš tip: Než se pustíte do inzerce, domluvte se se všemi spoluvlastníky na očekávané ceně, postupu prodeje a rozdělení výtěžku.
Pokud dohoda není možná, může připadat v úvahu vypořádání spoluvlastnictví, v krajním případě také soudní cestou.
4. Zděděný dům může skrývat dluhy a právní omezení
Představte si, že zdědíte starší rodinný dům, který rodina vlastnila několik desetiletí.
Až při přípravě prodeje zjistíte, že na nemovitosti vázne zástavní právo, věcné břemeno nebo jiné omezení.
Právě proto by jedním z prvních kroků měla být kontrola listu vlastnictví v katastru nemovitostí.
Zajímejte se například o existující zástavy, služebnosti, omezení vlastnického práva nebo nevyřešené zápisy.
U bytů je vhodné prověřit také případné dluhy vůči společenství vlastníků jednotek a plánované opravy domu.
Náš tip: Nezapomeňte ani na technický stav a dostupnou stavební dokumentaci. U starších domů může mít na výslednou prodejní cenu zásadní vliv stav střechy, rozvodů, vytápění nebo izolací.
5. Jaké dokumenty budete k prodeji potřebovat?
Prodej zděděné nemovitosti se bez správných podkladů neobejde.
Mezi nejdůležitější patří zejména:
- Pravomocné usnesení o dědictví.
- Aktuální údaje z katastru nemovitostí.
- Dostupná stavební a technická dokumentace.
- Průkaz energetické náročnosti budovy, pokud je podle zákona vyžadován.
- Informace o případných právních omezeních a závazcích.
- Podklady k nákladům na provoz nemovitosti.
U bytových jednotek mohou být důležité také dokumenty SVJ a informace o pravidelných platbách.
Čím lépe dokumentaci připravíte, tím snadněji mohou zájemci posoudit stav nemovitosti a tím menší je riziko nepříjemných překvapení během prodeje.
6. Pozor na daň z nemovitých věcí a oznamovací povinnosti
Vedle případné daně z příjmů při prodeji je důležité myslet také na daň z nemovitých věcí.
Po nabytí nemovitosti děděním zpravidla vzniká povinnost podat příslušné daňové přiznání, obvykle do konce ledna následujícího zdaňovacího období. V určitých situacích mohou platit zvláštní lhůty.
Samotné dědictví vyšší hodnoty může navíc podléhat oznamovací povinnosti vůči finančnímu úřadu.
Obecně se oznamují jednotlivé osvobozené příjmy převyšující pět milionů korun, pokud se na ně nevztahuje zákonná výjimka.
Náš tip: Při dědictví větší hodnoty nebo při rychlém následném prodeji si nechte včas prověřit daňové povinnosti. Vyhnete se tak zbytečným sankcím nebo dodatečným komplikacím.
7. Největší chyba? Stanovit prodejní cenu podle emocí
Zděděná nemovitost má často pro rodinu silnou citovou hodnotu.
Dům, ve kterém jste vyrůstali, nebo byt po prarodičích může představovat místo plné vzpomínek. Jenže emocionální hodnota a skutečná tržní cena nejsou totéž.
Nereálně vysoká požadovaná cena může způsobit, že nemovitost zůstane v nabídce dlouhé měsíce.
Naopak příliš nízké ocenění může znamenat zbytečnou finanční ztrátu pro všechny dědice.
Náš tip: Nechte si před zahájením prodeje zpracovat odborné tržní ocenění, které zohlední lokalitu, technický stav, dispozici a aktuální situaci na realitním trhu.
WHITE WINGS REAL ESTATES: Pomůžeme vám zvládnout prodej zděděné nemovitosti
Prodej nemovitosti po dědictví není pouze obchodní záležitostí.
Často jde o citlivé životní období, ve kterém se prolínají rodinné vztahy, vzpomínky a důležitá finanční rozhodnutí.
Ve WHITE WINGS REAL ESTATES si uvědomujeme, že právě v takových situacích je mimořádně důležitý profesionální, lidský a individuální přístup.
Naším cílem je pomáhat klientům zorientovat se na realitním trhu, připravit vhodnou prodejní strategii a provázet je jednotlivými kroky celého procesu.
Ať už jste jediným dědicem, nebo nemovitost vlastníte společně s dalšími členy rodiny, dobře připravený postup může ušetřit čas, peníze i zbytečné komplikace.
Složitější právní a daňové otázky je vždy vhodné řešit také s příslušným odborníkem.
Zdědili jste byt, dům nebo pozemek a uvažujete o jeho prodeji? Obraťte se na WHITE WINGS REAL ESTATES.
Pomůžeme vám hledat řešení, které bude respektovat hodnotu nemovitosti, potřeby jednotlivých vlastníků i vaše očekávání.
WHITE WINGS REAL ESTATES – Protože některé nemovitosti mají mnohem větší hodnotu než jen tu finanční.