Pronajmout vlastní byt může být skvělým způsobem, jak získat pravidelný příjem. Jenže co když nájemník přestane platit, odmítá komunikovat nebo se po skončení nájmu nechce vystěhovat? Z příjemné investice se může stát problém, který vás bude stát čas, nervy i značné peníze. Dobrou zprávou je, že mnoha rizikům lze předcházet ještě před podpisem nájemní smlouvy.
Výběr správného nájemníka patří mezi nejdůležitější rozhodnutí každého pronajímatele. Nejde přitom pouze o to, kdo nabídne nejvyšší nájemné, ale především o dlouhodobou spolehlivost a schopnost dostát sjednaným závazkům.
Připravili jsme sedm praktických doporučení, která by měl znát každý majitel nemovitosti.
1. Prověřte si zájemce. Slušné vystupování samo o sobě nestačí
První dojem je důležitý, ale při pronájmu nemovitosti by neměl být jediným rozhodujícím faktorem.
Je zcela rozumné zajímat se o to, zda má budoucí nájemník stabilní příjem a bude schopný pravidelně hradit nájemné.
Můžete například požádat o přiměřené doložení příjmu, případně o reference od předchozího pronajímatele.
Při prověřování je však nutné respektovat ochranu osobních údajů a zákaz diskriminace. Neshromažďujte nadbytečné informace a neposuzujte zájemce podle osobních charakteristik nesouvisejících s jeho schopností plnit nájemní povinnosti.
Náš tip: Stanovte si předem stejná, objektivní kritéria pro všechny zájemce. Transparentní výběr je výhodnější než rozhodování pouze podle sympatií.
2. Insolvence a exekuce: Co můžete legálně zjistit?
Před podpisem smlouvy může být užitečné prověřit také dostupné veřejné informace o finanční situaci zájemce.
V České republice existuje veřejný insolvenční rejstřík a Centrální evidence exekucí vedená Exekutorskou komorou České republiky.
Zatímco do insolvenčního rejstříku lze nahlížet bezplatně, vyhledávání v Centrální evidenci exekucí je zpoplatněné.
Je však důležité vědět, že žádný z těchto registrů neposkytuje úplný obraz finanční situace člověka.
Náš tip: Případné prověřování musí být přiměřené, mít zákonný důvod a respektovat ochranu osobních údajů. Samotný záznam v registru navíc automaticky nevypovídá o tom, zda bude konkrétní člověk řádně platit nájem.
3. Kauce vás může ochránit. Ale musí být správně sjednaná
Vratná kauce, právně označovaná jako jistota, patří mezi základní nástroje ochrany pronajímatele.
Může sloužit k pokrytí oprávněných dluhů nájemníka nebo škody, za kterou odpovídá.
Zákon však stanoví limit její výše.
Kauce společně s případnými sjednanými smluvními pokutami nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného bez záloh na služby.
Pokud například pronajímáte byt za 16 000 Kč měsíčně, činí společný zákonný limit 48 000 Kč.
Pamatujte také, že nájemník má při vrácení jistoty nárok na zákonné úroky.
Náš tip: Kauci vždy výslovně sjednejte ve smlouvě a její přijetí řádně zdokumentujte. Nespoléhejte na to, že ji budete moci požadovat automaticky.
4. Špatná nájemní smlouva vám může přidělat velké starosti
Nájemní smlouva by neměla být pouze formalitou staženou z internetu.
Měla by jasně stanovovat výši nájemného, datum splatnosti, zálohy na služby, délku nájemního vztahu a další důležité podmínky.
Stejně důležité je respektovat zákonná práva nájemníka. Některá nepřiměřená ustanovení, například plošný zákaz domácích zvířat, nemusejí být vymahatelná.
Vyplatí se také připravit podrobný předávací protokol, zaznamenat stavy měřidel, vybavení bytu a jeho technický stav.
Náš tip: Nechte si smlouvu připravit nebo zkontrolovat odborníkem. Náklady na kvalitní dokumentaci mohou být výrazně nižší než výdaje při budoucím sporu.
5. Jeden nezaplacený nájem? Situaci řešte okamžitě
Představte si, že nájemník přestane platit.
Měsíční nájemné činí 16 000 Kč a zálohy na služby další 4 000 Kč.
Po třech nezaplacených měsících může dluh dosahovat již 60 000 Kč.
A to bez případných dalších nákladů.
Právě proto se nevyplatí problém ignorovat.
Pokud platba nedorazí, kontaktujte nájemníka, zjistěte důvod a případnou dohodu o splátkách zachyťte písemně.
Náš tip: Veďte přesnou evidenci plateb a uchovávejte důležitou komunikaci. V případě sporu mohou být tyto podklady zásadní.
6. Kdy můžete neplatícímu nájemníkovi vypovědět smlouvu?
Občanský zákoník umožňuje při závažném porušování povinností nájemní vztah ukončit.
Pokud nájemník dluží nájemné a platby za služby za dobu alespoň tří měsíců a jsou splněny další zákonné podmínky, může jít o zvlášť závažné porušení povinností umožňující výpověď bez výpovědní doby.
Pozor však na důležitý detail.
Pronajímatel musí před takovou výpovědí nájemníka vyzvat k nápravě a poskytnout mu přiměřenou lhůtu.
Výpověď musí splňovat zákonné náležitosti a být řádně doručena.
Ani skončení nájmu přitom automaticky neopravňuje majitele k výměně zámků nebo svévolnému vystěhování nájemníka.
Pokud nájemník byt neopustí, je nutné postupovat zákonnou cestou.
Náš tip: U závažnějších problémů se obraťte na advokáta. Nesprávně provedená výpověď může řešení celé situace výrazně prodloužit.
7. Nejvyšší nájemné nemusí znamenat nejlepší investici
Při výběru nájemníka může být lákavé upřednostnit zájemce, který nabídne o několik tisíc korun vyšší nájemné.
Jenže dlouhodobá spolehlivost může mít větší hodnotu než maximální možný měsíční výnos.
Dobře nastavená cena, profesionální prezentace bytu, srozumitelná smlouva a odpovědný výběr zájemce mohou pomoci snížit pravděpodobnost problémů.
Je proto důležité přemýšlet o pronájmu jako o dlouhodobé investici, nikoliv pouze jako o okamžitém příjmu.
WHITE WINGS REAL ESTATES: Pronajímejte s větší jistotou a menšími starostmi
Pronajmout nemovitost dnes neznamená pouze zveřejnit inzerát a předat klíče.
Je potřeba správně stanovit nájemné, vybrat vhodného zájemce, připravit smluvní dokumentaci a zajistit hladký průběh celého procesu.
Ve WHITE WINGS REAL ESTATES věříme, že kvalitně připravený pronájem je základem dlouhodobé spokojenosti majitele i nájemníka.
Naším cílem je pomáhat vlastníkům nemovitostí orientovat se na trhu, nastavit vhodnou strategii pronájmu a předcházet zbytečným komplikacím.
Protože skutečně úspěšný pronájem není jen o tom, kolik každý měsíc vyděláte, ale také o jistotě, transparentnosti a dobrých vztazích.
Máte byt, který chcete pronajmout, ale nechcete zbytečně riskovat? Obraťte se na WHITE WINGS REAL ESTATES.
Pomůžeme vám hledat řešení, které bude odpovídat vašim potřebám a dlouhodobým očekáváním.
WHITE WINGS REAL ESTATES – Protože vaše nemovitost si zaslouží profesionální přístup.