Představte si, že jednoho dne dostanete zprávu od majitele bytu: „Od příštího měsíce budete platit o 5 000 Kč více.“ Pro mnoho domácností by takové oznámení znamenalo výrazný zásah do rodinného rozpočtu. Má ale pronajímatel právo nájemné takto zvýšit? A můžete se proti tomu bránit?
Ceny bydlení patří mezi nejdiskutovanější témata posledních let. Vedle rostoucích cen nemovitostí se mění také situace na trhu s nájemním bydlením.
Mnoho nájemníků přitom netuší, že zvyšování nájemného má svá zákonná pravidla.
A ta mohou být v některých situacích velmi důležitá.
1. Majitel nemůže vždy zvýšit nájem podle vlastní nálady
Základním pravidlem je, že záleží především na tom, co máte sjednáno ve své nájemní smlouvě.
Pokud smlouva obsahuje jasná pravidla pravidelného zvyšování nájemného, například prostřednictvím inflační doložky, postupuje se podle těchto ujednání.
Jestliže si však pronajímatel a nájemce žádný způsob zvyšování nájemného nesjednali ani jeho zvyšování výslovně nevyloučili, nastupují pravidla občanského zákoníku.
Podle § 2249 může pronajímatel písemně navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.
Musí však dodržet několik důležitých podmínek.
2. Pravidlo 20 % za tři roky. Co přesně znamená?
Jednou z nejdůležitějších zákonných ochran nájemníků je limit zvýšení nájemného.
Při postupu podle § 2249 občanského zákoníku nesmí navržené zvýšení společně s předchozími zvýšeními za poslední tři roky překročit 20 %.
Představme si konkrétní příklad.
Platíte měsíční nájemné 15 000 Kč. Pronajímatel vám oznámí, že nově požaduje 20 000 Kč.
To představuje zvýšení o 5 000 Kč, tedy přibližně o 33 %.
Pokud se postupuje podle uvedeného zákonného ustanovení, takový návrh překračuje povolený limit.
Při původním nájemném 15 000 Kč a bez předchozího zvýšení by dvacetiprocentní hranice odpovídala částce 18 000 Kč.
Ani takové zvýšení však není automaticky oprávněné. Nové nájemné musí zároveň odpovídat obvyklému nájemnému v dané lokalitě.
Pozor: Tento limit se neuplatňuje stejným způsobem na každou smluvní dohodu, inflační doložku nebo rozhodnutí soudu.
3. Může pronajímatel zvýšit nájem každý rok?
Ano, ale opět záleží na způsobu zvyšování.
Podle běžného zákonného postupu nesmí pronajímatel podat nový návrh dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, během kterých nájemné nebylo zvýšeno.
Znamená to, že při tomto postupu nemůže jednoduše požadovat nové zvýšení každé tři měsíce.
Jiná situace může nastat, pokud máte ve smlouvě sjednané pravidelné zvyšování nájemného.
Typickým příkladem je inflační doložka.
4. Inflační doložka: Nenápadná věta, která může zvýšit vaše výdaje
Mnoho nájemních smluv obsahuje ustanovení, podle kterého se nájemné pravidelně upravuje o inflaci.
Takové ujednání může být platné a umožňuje pronajímateli zvýšit nájemné podle předem stanoveného mechanismu.
Příklad:
Pokud platíte nájemné 18 000 Kč a smlouva umožňuje jeho zvýšení o roční inflaci ve výši 3 %, nové nájemné by činilo 18 540 Kč.
Měsíčně tak zaplatíte o 540 Kč více, což představuje 6 480 Kč za rok.
Uvedená tříprocentní inflace je pouze modelový příklad.
Náš tip: Při podpisu nájemní smlouvy si vždy zkontrolujte, zda obsahuje inflační doložku, jaký index používá a kdy může ke zvýšení nájemného dojít.
Právě tyto detaily mohou výrazně ovlivnit dlouhodobé náklady na bydlení.
5. Co když se zvýšením nájemného nesouhlasíte?
Pokud vám pronajímatel zašle návrh na zvýšení nájemného podle § 2249, nemusíte automaticky souhlasit.
Zákon stanoví postup, podle kterého má nájemce dva měsíce od doručení návrhu na písemné vyjádření souhlasu.
Pokud se zvýšením nesouhlasíte, pronajímatel se může během následujících tří měsíců obrátit na soud, aby určil výši nájemného.
Soud přitom posuzuje nájemné obvyklé v daném místě a čase. Soudní rozhodnutí může vést i ke zvýšení přesahujícímu dvacetiprocentní limit zákonného návrhu.
Důležité je také vědět, že souhlas se zvýšením může za určitých okolností vzniknout samotným zaplacením vyššího nájemného.
Náš tip: Pokud s navrhovaným zvýšením nesouhlasíte, komunikujte písemně a nenechávejte situaci bez řešení. Zároveň dál řádně hraďte dosavadní nesporné platby.
6. Zdražily energie? To automaticky neznamená zvýšení nájemného
Další častou situací je oznámení, že se zvyšují měsíční platby kvůli dražším energiím.
Tady je důležité rozlišovat dvě různé věci.
Nájemné představuje platbu za samotné užívání bytu.
Zálohy na služby slouží například k úhradě vody, vytápění, osvětlení společných prostor nebo dalších poskytovaných služeb.
Pokud se změní ceny služeb, pronajímatel může za zákonných podmínek upravit výši záloh. Tuto změnu však musí písemně a řádně zdůvodnit.
Samotné zvýšení cen energií ale automaticky nedává majiteli právo libovolně navýšit základní nájemné.
Náš tip: Vždy požadujte přehledný rozpis plateb. Musíte vědět, kolik hradíte za samotný nájem a kolik za jednotlivé služby.
7. Co když vám končí nájemní smlouva?
Velmi důležitou roli hraje také délka nájemního vztahu.
Pokud máte smlouvu na dobu určitou a blíží se její konec, může pronajímatel nabídnout uzavření nové smlouvy s jinou výší nájemného.
To je odlišná situace od jednostranného zvýšení nájemného během trvání stávající smlouvy.
Nájemce se může rozhodnout, zda nové podmínky přijme.
Pokud však nedojde k dohodě a nájem skutečně skončí, nemusí mít automatické právo pokračovat za původních podmínek.
Existují také pravidla automatického obnovení nájmu, jejichž použití závisí na konkrétní situaci a smluvních ujednáních.
Náš tip: Začněte podmínky pokračování nájmu řešit s dostatečným předstihem. Vyhnete se zbytečnému tlaku na poslední chvíli.
Jak se bránit zbytečnému zdražování?
Nejdůležitější je znát obsah vlastní smlouvy a rozumět jednotlivým platbám.
Před přijetím zvýšení nájemného doporučujeme zkontrolovat, zda odpovídá sjednaným podmínkám, zákonným pravidlům a obvyklé ceně srovnatelných bytů v dané lokalitě.
Vyplatí se také sledovat aktuální nabídky pronájmů a včas komunikovat s pronajímatelem.
Někdy může být rozumným řešením dohoda o postupném zvýšení nájemného nebo sjednání delšího nájemního vztahu s předvídatelnými podmínkami.
WHITE WINGS REAL ESTATES: Pomůžeme vám zorientovat se na trhu nájemního bydlení
Ať už jste nájemník, který hledá nové bydlení, nebo majitel bytu, který plánuje svou nemovitost pronajímat, správně nastavené podmínky jsou základem spokojené spolupráce.
Ve WHITE WINGS REAL ESTATES věříme, že transparentnost, profesionální přístup a otevřená komunikace jsou při pronájmu nemovitostí naprosto zásadní.
Naším cílem je pomáhat klientům orientovat se v aktuálních podmínkách realitního trhu, rozumět jednotlivým krokům pronájmu a činit informovaná rozhodnutí.
Majitelům nemovitostí pomáháme hledat vhodnou cestu k efektivnímu pronájmu. Zájemcům o bydlení chceme usnadnit orientaci v nabídce a souvisejících podmínkách.
Hledáte nový pronájem nebo potřebujete pomoci s pronájmem vlastní nemovitosti? Obraťte se na WHITE WINGS REAL ESTATES.
Protože správně nastavený pronájem by měl přinášet jistotu a spokojenost oběma stranám.
WHITE WINGS REAL ESTATES – Profesionální realitní služby založené na důvěře, zkušenostech a férovém přístupu.
