Máte byt nebo rodinný dům na hypotéku, ale potřebujete jej prodat? Možná se stěhujete za prací, plánujete větší bydlení nebo se jednoduše změnila vaše životní situace. Mnoho majitelů se v takové chvíli obává, že dokud hypotéku úplně nesplatí, nemohou nemovitost prodat. Dobrou zprávou je, že to není pravda.
Prodej nemovitosti zatížené hypotékou je v České republice běžný a při správném postupu může proběhnout bezpečně a bez zbytečných komplikací.
Je však potřeba vědět, jak komunikovat s bankou, co se stane se zbývajícím dluhem a jak správně nastavit převod peněz.
1. Můžete prodat byt, i když na něm máte hypotéku?
Ano. Samotná existence hypotéky prodeji nemovitosti zpravidla nebrání.
Pokud jste vlastníkem bytu nebo domu, můžete jej nabídnout k prodeji, přestože na něm vázne zástavní právo banky.
Právě zástavní právo představuje pro banku zajištění úvěru. Je zapsáno v katastru nemovitostí a při prodeji je potřeba správně vyřešit jeho zánik a výmaz.
Pozor však na případný zákaz zcizení nebo zatížení nemovitosti. Takové omezení může vyžadovat souhlas banky s převodem.
Náš tip: Ještě před zveřejněním nabídky si zkontrolujte aktuální list vlastnictví a kontaktujte banku, u které hypotéku splácíte.
2. Jak funguje splacení hypotéky z kupní ceny?
Představte si jednoduchý příklad.
Vlastníte byt, jehož současná tržní hodnota je 5 500 000 Kč. Z původní hypotéky vám zbývá doplatit 2 000 000 Kč.
Najdete kupujícího, který je ochoten zaplatit požadovanou cenu.
Co se stane dál?
V rámci prodeje se nastaví vypořádání tak, aby část kupní ceny posloužila ke splacení zbývající hypotéky a zbytek peněz připadl vám.
V našem příkladu tedy:
- Prodejní cena bytu: 5 500 000 Kč.
- Doplatek hypotéky: 2 000 000 Kč.
- Částka zbývající prodávajícímu: 3 500 000 Kč.
Jde o zjednodušený příklad. Výslednou částku mohou snížit náklady na prodej, úroky do dne splacení nebo případné další poplatky.
Důležité je, že dva miliony korun nemusíte mít předem připravené na vlastním účtu. Dluh lze při správném smluvním nastavení uhradit z peněz kupujícího.
3. První krok? Požádejte banku o vyčíslení hypotéky
Ještě než podepíšete kupní smlouvu, požádejte banku o oficiální vyčíslení zůstatku úvěru.
Tento dokument stanoví, jakou částku je potřeba uhradit k určitému datu, kam peníze zaslat a za jakých podmínek banka umožní výmaz zástavního práva.
Zároveň si ověřte, zda je s předčasným splacením spojen nějaký náklad.
Vyčíslení má zpravidla časovou platnost, a proto je důležité správně sladit termíny s kupujícím a případně také s jeho bankou.
Náš tip: Nespoléhejte pouze na částku uvedenou v internetovém bankovnictví. Skutečná částka potřebná k úplnému doplacení hypotéky se může lišit.
4. Pozor na poplatky za předčasné splacení. Někdy nemusíte zaplatit nic!
Právě předčasné splacení hypotéky bývá jednou z největších obav prodávajících.
Pravidla se však v posledních letech změnila.
Od září 2024 platí pro vymezené spotřebitelské úvěry na bydlení nová úprava, která umožňuje při prodeji nemovitosti předčasné splacení bez náhrady nákladů, pokud od uzavření úvěrové smlouvy uplynulo alespoň 24 měsíců a jsou splněny další zákonné podmínky.
Pozor! U starších hypoték se nová pravidla uplatňují podle přechodných ustanovení, zejména v návaznosti na nové období fixace.
Pokud podmínky bezplatného splacení nesplníte, mohou vzniknout náklady. Jejich výše se řídí příslušnou právní úpravou a konkrétní situací.
Náš tip: Vždy si předem vyžádejte písemné vyčíslení případných nákladů. Správné načasování prodeje vám může ušetřit významnou částku.
5. Jak bezpečně převést peníze a odstranit hypotéku z katastru?
Při prodeji nemovitosti s hypotékou je zásadní bezpečné vypořádání kupní ceny.
Běžným řešením bývá advokátní, notářská nebo bankovní úschova.
Kupní smlouva a smlouva o úschově stanoví, kdy a za jakých podmínek budou peníze uvolněny. Část kupní ceny se použije na doplacení úvěru a zbývající prostředky se následně vyplatí prodávajícímu podle sjednaných podmínek.
Po splacení hypotéky banka vystaví dokument potřebný k výmazu svého zástavního práva.
Na jeho základě se provede příslušný zápis v katastru nemovitostí.
Samotným doplacením hypotéky totiž zástavní právo automaticky nezmizí z veřejné evidence.
Je proto důležité zajistit všechny navazující kroky ve správném pořadí.
6. Co když si kupující bere také hypotéku?
Ani tato situace není neobvyklá.
Pokud kupující financuje pořízení nemovitosti vlastním hypotečním úvěrem, vstupuje do procesu také jeho banka.
Obě finanční instituce musí sladit podmínky čerpání peněz, splacení původní hypotéky a zápisu zástavních práv.
Prodej je tedy možný, ale vyžaduje pečlivější koordinaci.
V některých případech může kupující za souhlasu banky převzít také stávající hypotéku prodávajícího.
Takové řešení však závisí na úvěrových podmínkách a na tom, zda banka kupujícího schválí.
Náš tip: Pokud kupující plánuje financování hypotékou, řešte požadavky obou bank hned na začátku. Předejdete zbytečnému prodlužování celého prodeje.
7. Nezapomeňte na daň z příjmů
Další otázkou, kterou by prodávající neměli podceňovat, je případná daňová povinnost.
Samotná skutečnost, že na nemovitosti stále splácíte hypotéku, automaticky neznamená osvobození od daně z příjmů.
Rozhodující je například délka vlastnictví, skutečné bydliště nebo splnění zákonných podmínek při použití získaných prostředků na vlastní bytovou potřebu.
Pokud není prodej osvobozen, zbývající hypotéka se automaticky neodečítá od základu daně jako náklad. Daňové posouzení má vlastní pravidla.
Proto doporučujeme ověřit daňové dopady ještě před zahájením prodeje.
WHITE WINGS REAL ESTATES: Prodej s hypotékou nemusí být komplikace
Prodej bytu nebo rodinného domu představuje důležité životní rozhodnutí. Pokud je navíc nemovitost zatížena hypotékou, může celý proces na první pohled působit složitě.
Ve skutečnosti však často stačí správně připravit jednotlivé kroky, komunikovat s bankou a zajistit bezpečné vypořádání transakce.
Ve WHITE WINGS REAL ESTATES věříme, že každý klient si zaslouží profesionální přístup, srozumitelné informace a podporu při důležitých realitních rozhodnutích.
Naším cílem je pomáhat majitelům nemovitostí správně nastavit prodejní strategii, zorientovat se v jednotlivých fázích prodeje a předcházet zbytečným komplikacím.
Ať už prodáváte byt kvůli stěhování, rodinným změnám nebo novým životním plánům, nemusíte se samotné existence hypotéky obávat.
Plánujete prodat nemovitost, na které stále splácíte úvěr? Obraťte se na WHITE WINGS REAL ESTATES.
Pomůžeme vám najít vhodnou cestu k úspěšnému prodeji a provedeme vás celým realitním procesem.
WHITE WINGS REAL ESTATES – Protože i zdánlivě složitý prodej může mít jednoduché a bezpečné řešení.