Prodáváte byt nebo rodinný dům a těšíte se na peníze z prodeje? Pozor! Ne vždy vám celá částka zůstane. V některých případech totiž vzniká povinnost zaplatit daň z příjmů. Dobrou zprávou je, že české zákony umožňují od této daně osvobození. Rozhodující ale může být jediný rok, způsob využití nemovitosti nebo to, na co získané peníze použijete.
Prodej nemovitosti představuje pro většinu lidí významné finanční rozhodnutí. Ať už prodáváte svůj dlouholetý domov, zděděný byt nebo investiční nemovitost, vyplatí se znát základní daňová pravidla.
Připravili jsme přehled nejdůležitějších situací, ve kterých můžete prodávat bez daně z příjmů.
1. Bydleli jste v bytě alespoň dva roky? Daň zpravidla neplatíte
Jedním z nejjednodušších způsobů osvobození od daně je splnění podmínky skutečného bydlení.
Pokud jste měli v prodávaném bytě nebo rodinném domě bydliště alespoň dva roky bezprostředně před prodejem, příjem z prodeje může být od daně z příjmů osvobozen.
A pozor na důležitý detail!
Bydliště není automaticky totéž co trvalý pobyt. Rozhodující je skutečné bydlení a okolnosti, které jej dokládají, nikoliv pouze adresa uvedená v občanském průkazu.
Představte si například, že jste si v roce 2022 koupili byt, od té doby v něm žijete a v roce 2026 se rozhodnete přestěhovat do většího.
Pokud splňujete zákonné podmínky, může být celý příjem z prodeje osvobozen.
Náš tip: Pokud nemovitost prodáváte krátce před uplynutím dvou let skutečného bydlení, ověřte si, zda by posunutí termínu prodeje nemohlo mít zásadní daňový význam.
2. Nebydleli jste v nemovitosti? Rozhoduje délka vlastnictví
Co když prodáváte investiční byt, který jste pronajímali, nebo nemovitost, ve které jste sami nikdy nebydleli?
V takovém případě může být rozhodující takzvaný časový test.
Zde je důležité datum, kdy jste nemovitost získali.
Nemovitosti nabyté do 31. prosince 2020: Pro osvobození zpravidla postačuje, pokud mezi nabytím a prodejem uplynulo více než pět let.
Nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021: Časový test se prodloužil na více než deset let.
Příklad: Pokud jste si investiční byt pořídili v roce 2019 a prodáváte jej v roce 2026, časový test již může být splněn.
Pokud jste však stejný byt koupili až v roce 2022, při prodeji v roce 2026 desetiletý test splněný nebude.
To ale ještě automaticky neznamená, že daň musíte zaplatit. Existují totiž i další možnosti osvobození.
Uvedená pravidla předpokládají běžný soukromý prodej. U nemovitostí zahrnutých do obchodního majetku platí zvláštní omezení.
3. Peníze použijete na nové bydlení? I to vám může ušetřit daň
Další důležitá možnost se týká lidí, kteří prodávají jednu nemovitost, aby si pořídili vlastní nové bydlení.
Pokud nesplňujete časový test, můžete za zákonných podmínek využít osvobození při použití získaných peněz na obstarání vlastní bytové potřeby.
Může jít například o pořízení nového bytu, výstavbu rodinného domu nebo splacení úvěru použitého na vlastní bytovou potřebu.
Je ale nutné dodržet stanovené termíny.
Obecně platí, že prostředky musí být použity nejpozději do konce kalendářního roku následujícího po roce jejich získání. Zákon umožňuje zohlednit také odpovídající výdaje uskutečněné již v předchozím kalendářním roce.
Velmi důležitá je rovněž oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu.
Náš tip: Nespoléhejte na to, že samotná koupě dalšího bytu automaticky znamená osvobození. Nemovitost musí splňovat podmínky vlastní bytové potřeby a použití peněz je potřeba správně doložit.
4. Zděděný byt: Započítat se může také doba vlastnictví rodičů
Získali jste byt dědictvím a chcete ho prodat?
V určitých případech může být situace výhodnější, než se na první pohled zdá.
Pokud jste nemovitost zdědili například po rodičích, prarodičích nebo manželovi či manželce, může se při posuzování časového testu započítat také doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.
Představte si, že vaši rodiče vlastnili byt patnáct let. Vy jej následně zdědíte a rozhodnete se prodat.
Za splnění zákonných podmínek může být příjem z prodeje osvobozen, přestože jste byt osobně vlastnili pouze krátkou dobu.
Pozor však na skutečnost, že stejná pravidla automaticky neplatí pro dědictví po všech příbuzných.
5. Kolik zaplatíte, pokud osvobození nesplníte?
Pokud se na prodej nevztahuje žádné osvobození, příjem se zpravidla zdaňuje v rámci daně z příjmů fyzických osob.
To ovšem neznamená, že budete platit daň z celé prodejní ceny.
Při stanovení základu daně lze za splnění zákonných podmínek uplatnit zejména pořizovací cenu nemovitosti a některé prokazatelné výdaje související s jejím pořízením nebo prodejem.
Představme si jednoduchý modelový příklad:
Byt jste pořídili za 3 500 000 Kč a následně jej prodáte za 4 200 000 Kč.
Rozdíl činí 700 000 Kč.
Pokud neuplatníte žádné další uznatelné výdaje a celá částka podléhá základní sazbě daně 15 %, vychází orientační daň na 105 000 Kč.
V praxi však může být výsledná daň jiná. Záleží na konkrétních výdajích, dalších příjmech a případném uplatnění vyšší sazby daně.
Právě proto se vyplatí daňové důsledky prověřit ještě před zahájením prodeje, nikoliv až po obdržení kupní ceny.
6. Pozor na oznamovací povinnost. Můžete být osvobozeni, a přesto musíte něco doložit
Jednou z častých chyb je přesvědčení, že pokud je příjem osvobozen od daně, není potřeba nic řešit.
To nemusí být vždy pravda.
Při osvobození založeném na použití peněz na vlastní bytovou potřebu je nutné oznámit získání prostředků finančnímu úřadu ve stanovené lhůtě.
Existuje také obecná oznamovací povinnost u některých osvobozených příjmů přesahujících pět milionů korun.
U běžných prodejů nemovitostí zapisovaných do českého katastru však zákon stanoví z této obecné povinnosti výjimku.
Je tedy důležité nezaměňovat jednotlivé druhy oznámení a správně posoudit konkrétní situaci.
Plánujete prodat nemovitost? Správné načasování může rozhodnout
Při prodeji bytu nebo rodinného domu se většina majitelů soustředí především na dosažení co nejvyšší prodejní ceny.
Stejně důležité však může být správné načasování a příprava celé transakce.
Někdy totiž může rozdíl několika měsíců znamenat splnění zákonných podmínek pro osvobození od daně. Jindy je potřeba správně naplánovat využití peněz na nové bydlení nebo připravit doklady pro daňové posouzení.
Ve WHITE WINGS REAL ESTATES věříme, že úspěšný prodej nekončí nalezením kupujícího.
Naším cílem je poskytovat klientům srozumitelné informace, profesionální podporu a pomáhat jim připravit prodej tak, aby měli přehled o jeho jednotlivých krocích i souvisejících povinnostech.
Daňové otázky vyžadující individuální posouzení je vhodné řešit s kvalifikovaným daňovým poradcem.
Uvažujete o prodeji bytu, domu nebo investiční nemovitosti? Obraťte se na WHITE WINGS REAL ESTATES.
Pomůžeme vám zorientovat se na realitním trhu, správně nastavit prodejní strategii a provést vás cestou k úspěšnému prodeji.
WHITE WINGS REAL ESTATES – Protože při prodeji nemovitosti nezáleží jen na tom, za kolik prodáte, ale také na tom, jak dobře celý prodej připravíte.